Ongeschikt of onbewoonbaar verklaren van een woning

Alle woningen in Vlaanderen die niet aan de minimale kwaliteitsnormen voor basiscomfort, veiligheid en gezondheid voldoen, kunnen ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaard worden.

Als bewoner van een ongeschikte of onbewoonbare woning kunt u bij de gemeente een onderzoek tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid aanvragen. De gemeente mag ook zelf het initiatief nemen en andere overheden (gewest, OCMW, ...) en sociale (woon)organisaties kunnen een verzoek indienen. De gemeente moet elke klacht over woningkwaliteit of overbewoning beschouwen als een verzoek om de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring op te starten.

Het is aangewezen om de eigenaar of verhuurder van de woning eerst via een aangetekende brief op de hoogte te brengen van de problemen. De gemeente beschikt over modelbrieven waarin de bewoner zijn klachten aan de eigenaar kan overmaken.

Onderzoek van de woning en beslissing

Een gemeentelijke woningcontroleur voert het technische onderzoek van de woning uit. Op basis van dit onderzoek kan de burgemeester een beslissing ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid nemen van de woning.

Na afloop hoort de burgemeester de betrokken partijen (verhuurder en bewoners) en neemt een eindbeslissing. Met een besluit kan de burgemeester de woning ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaren:

• ongeschikt: je woning heeft minstens 1 gebrek van categorie II;

• onbewoonbaar: je woning heeft minstens één gebrek van categorie III;

Elke woning die door de burgemeester ongeschikt en/of onbewoonbaar is verklaard, wordt opgenomen op een Vlaamse inventaris.

Gevolgen voor eigenaars en huurders

Het besluit van de burgemeester heeft gevolgen voor de eigenaar en de huurder. Je leest er alles over op deze plaats.

Uiteraard is het de bedoeling van de woning zo snel mogelijk terug in orde wordt gebracht.

Woningen die ongeschikt en / of onbewoonbaar zijn verklaard, komen op de Vlaamse Inventaris. De gemeente besliste voor de aanslagjaren 2026 tot en met 2031 een belasting te innen voor die panden die op de Vlaamse Inventaris staan. De belasting moet voor het eerst betaald worden op de verjaardag van de inventarisdatum, of nog de datum waarop de burgemeester het besluit nam.

De belasting bedraagt:

Het basisbedrag, zoals vermeld per jaartal wordt vermenigvuldigd met x, waarbij x gelijk is aan het aantal periodes van 12 maanden dat de woning ononderbroken op de Vlaamse Inventaris van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen is opgenomen. X mag niet meer dan 5 bedragen.

U kan van de belasting worden vrijgesteld omwille van volgende redenen:

• de eigenaar gebruikt de woning of de kamer als hoofdverblijfplaats;

• u bent een nieuwe eigenaar;

• de woning ligt in een voorlopig of definitief onteigeningsplan waardoor het geen omgevingsvergunning meer kan krijgen;

• een plotse ramp;

• de woning wordt gerenoveerd;

• de woning maakt deel uit van een groter project waarbij de eigenaar(s) meerdere woningen in bezit heeft/ hebben en deze woningen om efficiëntieredenen collectief zullen gesloopt, verbouwd of gerenoveerd worden

• de woning kan niet gebruikt worden omwille van een verzegeling of een betredingsverbod

• ...

Sinds 1 januari 2021 kan de gemeente bij de melding van problemen en gebreken in een woning kiezen voor de waarschuwingsprocedure in plaats van een procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid. Hier nemen we als gemeente een bemiddelende rol op tussen de huurder en verhuurder en proberen we zo om snel tot het herstel van de gebreken in de woning te komen. De keuze is afhankelijk voor de kans op succes.

In noodsituaties gaat de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring niet snel genoeg (wachten op inspectie en advies van Wonen-Vlaanderen, de betrokken partijen horen). In situaties waarbij de veiligheid of de gezondheid van bewoners, omwonenden of passanten in acuut gevaar is, kan de burgemeester zelf optreden.

De burgemeester kan in toepassing van artikel 135, §2 van de Nieuwe Gemeentewet alle maatregelen nemen die hij noodzakelijk acht, bijvoorbeeld een bevel tot ontruiming, een bevel om muren te stutten of een onbewoonbaarverklaring, zolang die maatregelen in verhouding staan tot de risico's.